Vlastníte část nemovitosti a nevíte, jak postupovat dál?

Pokud žijete v ideálním světě, pak se jistě domluvíte s ostatními spoluvlastníky na pravidelném užívání chaty, chalupy, nebo zahrádky, a podle výše podílu investujete do oprav. Nebo žijete v rodinném domě, kde každý obýváte jedno patro a společně se dělíte o náklady na opravy a údržbu zahrady. Případně se domluvíte na pravidelné platbě výše nájmu za 1/2 bytu, případně jiné nemovitosti, který trvale užívá druhý spoluvlastník.

Perfektní, blahopřeji, spoluvlastnické vztahy máte zalité sluncem a nemusíte číst dál.

Co když ale v ideálním světě nežijete, nemovitost spoluvlastníte s několika dalšími spoluvlastníky, v první fázi většinou s příbuznými, a každý z nich má úplně jiné představy o jejím dalším využití, nebo odmítají komunikovat?

Někdy stačí i jeden sourozenec, který nemovitost užívá celoročně, zatímco druhý v ní nebyl třeba 20 let. Nebo v ní trvale bydlí, zatímco druhý bydlí na druhém konci města, republiky, případně na konci světa.

Co to vlastně je ten spoluvlastnický podíl?

Je to tzv. ideální podíl na vlastnictví nemovitosti, to znamená, že není stanovena konkrétní část nemovitosti v určitém vlastnictví a její užívání. Obrazně řečeno, 1/3 vlastník vlastní třetinu všech oken, dveří, schodů, podlahy, stropu, každé cihly, okapu nebo střechy, atd.

Toto platí i v případě, že užíváte například spodní polovinu rodinného domu, ve které máte zbudovaný byt, a v horní části je druhá bytová jednotka, kterou obývá druhý spoluvlastník. Oba máte id. 1/2 vlastnictví na nemovitosti (nebo jiný poměr). Společně pak užíváte chodby, schody, sklep, půdu a zahradu. Stále jste ale spoluvlastníkem i poloviny horního patra, každé kliky v horním patře, stejné je to i opačně. Pokud byste chtěli jednotky oddělit, tak jak to znáte z bytových domů, tak to možné je. Musíte nechat sepsat tzv. Prohlášení vlastníka, jednotky zaměřit, dopočítat spoluvlastnické podíly na zbytku domu a zahrady, a zanést vše na katastrální úřad, který provede oddělení jednotek na samostatné listy vlastnictví.

Rozdělení na ideální podíly bývá většinou výsledkem dědického řízení, nebo je časté také mezi bývalými manželi, kteří se dohodli na rozdělení společného jmění manželů (SJM) s tím, že nemovitost budou vlastnit každý jednou ideální polovinou. V katastru nemovitostí se spoluvlastnický podíl každého z nich zapíše jako podíl id. 1/2.

Pravidla užívání spoluvlastnického podílu na nemovitosti

Podle §1117 Občanského zákoníku č. 89/2012 má každý spoluvlastník právo k celé nemovitosti. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. To znamená, že každý spoluvlastník může užívat jakoukoli část dané nemovitosti.

Není tedy možné, aby jeden spoluvlastník užíval byt v přízemí rodinného domu, protože tam odnepaměti bydlí, a další spoluvlastníky tam nepustil. Spoluvlastníci se však mohou písemně dohodnout, kdo bude užívat konkrétní část nemovitosti a jakým způsobem budou přispívat na správu společné nemovitosti.

Jaké jsou možnosti vypořádání spoluvlastnictví?

1. Dohoda spoluvlastníků na prodeji celé nemovitosti

Je tou nejlepší, nejvýhodnější a nejjednodušší variantou vypořádání spoluvlastnického podílu. Při zisku nejvyšší možné tržní ceny v daném místě a čase si celkový výtěžek rozdělí podle výše stanovených podílů.

2. Odkup (darování) podílu mezi spoluvlastníky

Je také výbornou variantou v případě, že má jeden ze spoluvlastníků o nemovitost zájem a domluví se s ostatními na cenovém vyrovnání. Pro stanovení cen jednotlivých podílů může posloužit cenový odhad, který se předkládá notáři při soupisu majetku po zesnulém. Případně se nechá zpracovat cenový odhad realitní kanceláří nebo soudním znalcem z oboru stavebnictví.

3. Prodej podílu třetí osobě

Je vždy tou úplně nejhorší variantou, a výše finanční ztráty je závislá na velikosti podílu, na atraktivitě nemovitosti a na „touze“, případně „potřebě“ vlastníka podílu svůj podíl prodat. V praxi dochází ke snížení ceny o 30 % až 50 %, v některých případech až o 80 %, oproti běžné tržní ceně získané v případě prodeje celé nemovitosti.

4. Soudní cesta

Je většinou poslední variantou, i když v konečném důsledku může být lepším řešením než 3. varianta, a také nahrazuje 2. a 1. variantu, protože soud může přikázat rozdělení nemovitosti, prodej jedné ze stran, případně přikázat prodej celé nemovitosti za cenu stanovenou soudním znalcem. Soudnímu sporu se také nemusíte vyhnout v případě, že se nedohodnete s novým vlastníkem v případě 3. varianty.

Zákon v §1140 Občanského zákoníku totiž říká, že „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví.“ a připouští 3 možnosti vypořádání spoluvlastnictví:

a) Rozdělení společné věci

K této variantě se soud přikloní, pokud je to technicky možné.

b) Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu

Soud rozhodne o přikázání podílu jednomu nebo více spoluvlastníkům za úhradu. Podmínkou je, že spoluvlastník má o podíl zájem a je schopen ho ostatním uhradit.

c) Dražba nemovitosti

Soud rozhodne o prodeji ve veřejné dražbě. O dražbě rozhodne i v případě, že jeden ze spoluvlastníků má o podíl zájem, ale nemá finanční prostředky k úhradě.

Na závěr doplním, že od 1. 7. 2020 mají spolumajitelé, kteří získali nemovitosti v dědictví, předkupní právo po dobu 6 měsíců od nabytí vlastnického práva. Proto, i když se jednomu z nich podaří najít kupce na svůj podíl, ho musí přednostně nabídnout za stejnou prodejní cenu ostatním spoluvlastníkům.