Chystáte se prodat nemovitost?
Velmi často se mě klienti dotazují, jaké jim nastanou daňové povinnosti při prodeji nemovitosti, a také jaké jsou termíny, do kterých musí svůj daňový závazek uhradit.
Daň z nabytí nemovitých věcí
Do 31.10.2016 byla povinnost uhradit daň z nabytí nemovitých věcí na prodávajícím. Tato částka byla zpravidla zahrnuta v kupní ceně, ale bohužel se při této metodice občas stávalo, že prodávající daň nezaplatil a mnohdy se vymahatelnost úhrady přesunula na kupujícího. Co to v praxi znamenalo? Prodávající měl logicky menší motivaci poplatek státu odvést, protože mu nemovitost po prodeji nepatřila a nebylo možné od něj platbu vymáhat například exekucí uvalenou na předmětnou nemovitost . Kupující byl pro úřady jednoduše dohledatelný, neboť zakoupenou nemovitost buď užíval nebo jeho trvalé bydliště bylo možné z katastru nemovitostí bezproblémově dohledat. Tímto se kupující stával nedobrovolným ručitelem úhrady daně z nabytí nemovitých věcí a zároveň neměl žádnou možnost prodávajícího donutit, aby požadovanou daň uhradil. Znamenalo to zejména to, že kupující tuto daň zaplatil 2x, poprvé v kupní ceně za nemovitost a podruhé Finančnímu úřadu. Proto s účinností od 1.11.2016 v souladu se zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., v aktuálním znění, se stala poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí strana kupující.
Daň z příjmu
Níže Vám uvedu 5 základních modelů, kdy je prodávající osvobozen od Daně z přijmu při prodeji nemovitosti:
- Vlastnictví nemovitosti minimálně 5 let
Od platby daně jste osvobozeni, pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let, resp. přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti dobu pěti let. - Minimálně dvouleté bydliště v prodávané nemovitosti
Bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, ze kterých lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Pojem bydliště je podrobněji definován § 2 odst. 4 ZDP. Bližší definici stálého bytu také doplňuje pokyn GFŘ D-6. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem, tak se tato lhůta zkracuje na 2 roky.
V obou případech pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (tedy 2 nebo 5 let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.
- Převod členských práv v bytovém družstvu
V případě prodeje družstevního bytu, resp. prodeje členských práv v bytovém družstvu, nepodléhá dani z příjmu fyzických osob stejně jako u bytu v osobním vlastnictví v případě, že doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje dobu pěti let. - Využití získaných peněz pro uspokojení vlastní bytové potřeby
V případě, že podle §4 ods. 1 písm. u) zákona o dani z příjmu do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje použijete tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb, nebo pokud jste odpovídající částku vynaložili na řešení bytových potřeb v roce předcházejícím. Přijetí peněz je však potřeba oznámit vašemu finančnímu úřadu. - Dědictví
Při prodeji nemovitostí, které jste nabyli v rámci dědictví po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem či manželkou, se pětiletý časový test zkracuje o dobu, po kterou zůstavitel či zůstavitelé nemovitost prokazatelně vlastnili. Zůstavitel je fyzická osoba, jejíž práva a závazky přešly smrtí na její dědice. Příbuzenství v řadě přímé definuje občanský zákoník. Přímými příbuznými jsou např. prarodiče a vnuci, rodiče a děti apod.
V případě, že se výše uvedené podmínky pro osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti na Vás nevztahuje, jste povinni tento příjem přiznat a zdanit. Učiníte to v rámci přiznání daně z příjmu fyzických osob, které je nutné podat u příslušného Finančního úřadu dle § 136 odst. 1 daňového řádu nejpozději do 3. měsíců po uplynutí zdaňovacího období (31.3). V případě, že Vám daňové přiznání zpracovává daňový poradce, tak se lhůta podání prodlužuje na 6 měsíců (30.6.).
Autor článku: Vlastimil Raška certifikovaný realitní makléř
Použité zdroje: NOZ 89/2012Sb, Finanční správa ČR
